Р Е Ш Е Н И Е

№29

гр.Каварна, 07.04.2016г.

 

В   ИМЕТО  НА   НАРОДА

 

Каварненският районен съд в публично заседание на първи март през двехиляди и шестнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА

 

при секретаря А.М., като разгледа докладваното от съдията Гр.Д №31 по описа на 2015 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

  Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, във вр. с чл.362 и сл. ГПК.

Ищецът Д.Б. Д., излага в исковата молба, че на 15.12.2005г. между него  в качеството му  на купувач и *** 2010 ООД, ЕИК***, в качеството на продавач е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж, изменен с допълнително споразумение от 20.03.2007г., представляващ Апартамент №В63, комплекс ***, с.***, община Каварна, имот №***, със застроена площ от 54.64 кв.м., състоящ се от една всекидневна/кухня, една спалня, една баня и една тераса, намиращ се на четвърто ниво при  граници: от изток-апартамент №В62, от запад-апартамент №В61, от север - коридор; от юг - празно място; отгоре – покрив; отдолу – апартамент №В43 и апартамент № В44, както и съответстващите на апартамента 4,37 кв.м. идеални части от общите части на сградата. Срещу задължението на продавача да прехвърли правото на собственост в изрично уговорения срок от 01.02.2007г. до 01.05.2007г. ищецът  е  поел задължение да плати  уговорената продажна цена в размер на 56 650.00 евро. Ищецът твърди, че е  изпълнил надлежно уговореното свое парично задължение по договора, като е извършил банкови преводи, съгласно посочената му по реда на чл.7.9 от договора банкова сметка. ***но в съответствие с уговореното в предварителния договор по банкова сметка ***рейдинг ***. Въпреки горното ответникът не е представил насрещно изпълнение на уговореното по силата на чл.3.1. от договора свое насрещно задължение: „….да изгради изцяло сградата и да предаде обекта, предмет на настоящия договор на Купувача, във вид, определен с настоящия договор в срок от 01.02.2007г. до 01.05.2007г.”. Съгласно чл.2.3 от предварителния договор, нотариалното изповядване на сделката е следвало да се извърши в срок до 30 дни, считано от въвеждането на обекта в експлоатация. На 29.11.2007г. секции А, В и С са достигнали етап на строителство, чиято годност е установена с Акт-образец 15, но и понастоящем обектът не е въведен в експлоатация и няма разрешение за ползване.

С оглед изложеното ищецът моли съда на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД и чл.362 и сл. от ГПК да обяви предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж от 15.12.2005г. за окончателен, като постанови решение, с което на Д.Б. Д., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в д., паспорт № ***, изд. на 31.08.2009г., валиден до 31.08.2019г. с постоянен адрес 6, *** 1, Ирландия да бъде прехвърлена собствеността върху имота предмет на договора, а именно: Апартамент №В63, комплекс ***, с.***, община Каварна, имот №***, със застроена площ от 54.64 кв.м., състоящ се от една всекидневна/кухня, една спалня, една баня и една тераса, намиращ се на четвърто ниво при граници: от изток-апартамент №В62; от запад-апартамент № В61; от север- коридор; от юг-празно място, отгоре – покрив; отдолу – апартамент № В43 и апартамент В44, както и съответстващите на апартамента 4.37 кв.м.идеални части от общите части  на сградата. 

Ответникът, чрез законния си представител – синдика К.П.И., прави възражение за изтекла погасителна давност относно правото да се иска обявяването на предварителния договор за окончателен. Алтернативно на осн. чл.644 от ТЗ прави изявление за прекратяване на процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот в строеж. 

Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

Изложеното от ищеца досежно съдържанието на предварителния договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор) отговаря на фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и с посоченото съдържание действително е сключен между страните и депозиран по делото. Същият е сключен в законоустановената писмена форма за действителност по чл.19, ал.1 ЗЗД. Според представения предварителен договор (л.8-12 от делото), продавачът “*** БГ” ООД се е задължил (обещал) да продаде на купувача Д.Б. Д., правото на строеж, съответно правото на собственост върху недвижим имот находящ се в построената в имот №***, в землището на с.***, общ.Каварна, сграда, представляващ: апартамент В63, комплекс ***, със застроена площ от 54.64 кв.м., състоящ се от една всекидневна/кухня, една спалня, една баня и една тераса, намиращ се на четвърто ниво при граници: от изток-апартамент В62, от запад-апартамент В61, от север - коридор; от юг - празно място; отгоре – покрив; отдолу – апартамент В43 и апартамент  В44, както и съответстващите на апартамента 4,37 кв.м. идеални части от общите части на сградата. Купувачът се е задължил да заплати по уговорен погасителен план продажната цена за апартамента в размер на 56,650.00 евро. Срокът за сключване на окончателен договор е определен от страните в чл.2.3 от договора, съгласно който “Нотариалното изповядване на сделката (сключване на окончателния договор) ще се извърши в срок до 30 дни, считано от въвеждането на обекта в експлоатация, който факт се установява по съответния законов ред”, като продавачът е поел задължението да уведоми купувача за датата и мястото на което ще се сключи окончателния договор. Продавачът се е задължил още да изгради изцяло сградата и да предаде обекта, предмет на договора в срок от 01.02.2007г. до 01.05.2007г. С допълнително споразумение от 20.03.2008г. този срок е променен, като е предоговорено изграждането на сградата и предаване на обекта да бъде извършено с срок от 01.02.2010г. до 01.05.2010г.

Страните са се договорили още всички плащания по договора да се извършват по посочена от продавача банкова сметка, ***имитед, с адрес Великобритания, Лондон, ул.***, по банкова сметка *** (за британски лири) и 79134399 (за евро) в Бъркли банк. Определили са, че задълженията на продавача да прехвърли имота възникват и се счита, че купувачът по договора е изпълнил задължението си за плащане на договорената цена, когато съответните суми постъпят в банковите сметки посочени от продавача.

От представените: банково извлечение от Елайд айриш бенк от 11.01.2006г.; банково извлечение от Бенк ъф Айрланд от 20.06.2007г.; суифт разписка от 08.02.2008г.; разписка от 04.04.2008г.; разписка от 24.04.2008г. и потвърдителен имейл от *** от 05.06.208г. се установява, че купувачът е превел по посочената му от продавача банкова сметка ***мота, а именно: първа вноска - 15% от цената на обекта, в размер на 8 497,50  евро, чието плащане е потвърдено на 11.01.2006г.; втора вноска - 15% от цената на обекта в размер на 8 497,50 евро, чието плащане  е потвърдено  на 23.10.2006г.;  трета вноска – 35,30% от цената на обекта в размер на 20 000,00 евро, чието плащане е потвърдено на 08.02.2008г.; четвърта вноска – 21,36% от цената на обекта, в размер на 12 ***,00 евро, чието плащане е потвърдено на  04.04.2008г.; пета вноска – остатъкът от цената на обекта 12 ***,00 евро, чието плащане е потвърдено на 24.04.2008г.

Не е спорно по делото, че апартаментът – предмет на предварителния договор е построен от ответника. Същият е заснет като самостоятелен обект на право на собственост по кадастралната карта на с.***, общ.Каварна, видно от схема №15-35851-26.01.2016г., и е с идентификатор *** по КК на с.***, общ.Каварна, с адрес с ***, вх.В, ет.4, ап.63, разположен в сграда №3, изградена в ПИ с идент.***.***, с площ 54.64 кв.м. и 1.349% ид.ч. от общите части на сградата, при съседи на същия етаж: ***.***.3.48, ***.***.3.46, под обекта – ***.***.3.35, ***.***.3.36, над обекта – няма. Като собственик на имота е вписан “*** БГ” ООД. От представения констативен акт за установяване годността за приемане на строеж “Жилищни сгради за сезонно обитаване” разположена в ПИ ***, землището на с.***, общ.Каварна изграждана от строителя “***-4” ООД, с възложител “*** БГ” ООД гр.София (Акт обр.15), се установи, че на 29.11.2007г. представители на възложителя, проектанта, строителя и строителния надзор са се събрали на местостроежа, за да установят състоянието и годността му за въвеждане в експлоатация. След преглед на строителната документация и оглед на строежа комисията е приела, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към строежите по чл.169, ал.1 и 2 от ЗУТ, условията на договорите за строителство и съответните анекси към тях, както и че наличната строителна документация в достатъчна степен характеризира изпълненото строителство. 

   От представеното удостоверение за данъчна оценка №5805000215 от 17.02.2016г. изд. от община Каварна се установява, че имот с идентификатор ***, представляващ жилище – ап.В63, ет.4,  със степен на завършеност след груб строеж – 100% е с данъчна оценка 3 233.40 лева, както и че собственика *** 2010 ООД, няма непогасени задължения за имот. От представеното съдебно удостоверение изх.№573/11.02.2016г. изд. от ОС Добрич се установява, че след извършена проверка в база данни на ОС Добрич, не са открити данни за наложена обезпечителна мярка по ЗОПДИППД и по ЗОПДНПИ, за процесния имот. От представената декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25, ал.8 от ЗННД, се установи, че ищецът е чужд гражданин, постоянно живущ в Ирландия, със семейно положение неженен, за когото не съществуват законови пречки да отчуждава и придобива имоти като процесния на територията на Р.България.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема следното от правна страна:

Предявеният от ищеца иск черпи своето правно основание в разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД. Успешното провеждане на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл.363 ГПК.

В процесния случай се установи, че страните са обвързани от валиден договор, съчетаващ елементи на договор за изработка/строителство и обещание за продажба на самостоятелен обект от новопостроена сграда. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните цена, като задължението е изпълнено точно на посочено в договора трето лице по член 75, ал.1 от ЗЗД. При пълно изпълнение на задълженията на купувача към влизане в сила на решението за откриване на производството по несъстоятелност на ответното дружество, синдикът няма право по чл.644, ал.1 от ТЗ да прекрати договора, поради което заявеното с отговора на исковата молба възражение за прекратяване на договора е неоснователно.

Неоснователно е и въведеното възражение за погасяване по давност  на правото да се иска сключване на окончателен договор. Падежът на задължението за построяване на обещания обект и прехвърляне на собствеността в случая е под отлагателно условие – въвеждането на сградата в експлоатация, за което има изрично уговорен в член 3.1. от договора (предоговорен с допълнително споразумение от 20.03.2008г.) краен срок „от 01.02.2010г. до 01.05.2010г.”. Съгласно чл.114, ал.1 от ЗЗД давността започва да тече от деня, в който е станало изискуемо вземането, а съгласно чл.110 от ЗЗД правото за сключване на окончателния договор се погасява с изтичане на петгодишна давност. Между 01.05.2010г. и 13.02.2015г. (датата на подаване на исковата молба в съда) не са изтекли пет години и следователно правото на иск на купувача не е погасено по давност.

Дейността на съда в производството по чл.362 и сл. от ГПК, във вр. с чл.19, ал.3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на осн. чл.586, ал.1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал.2 на чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В настоящият казус посочените изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок.

От обсъдените по-горе писмени доказателства и при липса на данни за разпоредителна сделка, се налага извода, че към момента на подписването на договора и към настоящия момент ответникът е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка за обявяването на договора за окончателен.

По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 15.12.2005г. между купувача - Д.Б. Д., от една страна и продавача - *** 2010 ООД /бивше“*** БГ” ООД/, от друга страна, се явява основателен и следва да бъде уважен.

Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно нормата на чл.364, ал.1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето на имота.

Нотариалната такса се дължи по сметка на Каварненски районен съд. Изчислена по реда, посочен в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, раздел ІІ, т.8, ред 5, таксата възлиза на 752.57 лева.

Ищецът следва да заплати местен данък за придобиване на имота по сметка на общината по местонахождението на недвижимия имот в размер на 3 331.02 лева, изчислен на база 3 % от пазарната цена на имота в размер на 111 034 лева /56 650 евро/, тъй като данъчната оценка на имота има по-ниска стойност от уговорената продажна цена, с оглед разпоредбите на чл.47, ал.2, вр. с чл.46, ал.2 от Закона за местните данъци и такси.

При този изход по спора и на осн. чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца сторените и доказани от него съдебни разноски в производството в общ размер 165.39 лева, от които 125.39 лева - държавна такса и 40.00 лева - за съдебни удостоверения и преписи.

Така мотивиран Каварненският районен съд

 

Р Е Ш И:

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД, по   иска на Д.Б. Д., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в д., с постоянен адрес 6, *** 1, Ирландия, чрез адв. Г.Б., срещу *** 2010 ООД /бивше *** БГ ООД/,  ЕИК***, със седалище и адрес на управление област *** 4850, ж.к. *** 1, партер, със синдик К.П.И. с адрес ***, предварителен договор, сключен на 15.12.2005г., с който *** 2010 ООД продава на Д.Б. Д. следния свой собствен недвижим имот: Апартамент В63, комплекс ***, с.***, община Каварна, имот №***, със застроена площ от 54.64 кв.м., състоящ се от една всекидневна/кухня, една спалня, една баня и една тераса, намиращ се на четвърто ниво при  граници: от изток-апартамент В62, от запад-апартамент В61, от север - коридор; от юг - празно място; отгоре – покрив; отдолу – апартамент В43 и апартамент В44, както и съответстващите на апартамента 4,37 кв.м. идеални части от общите части на сградата, за сума в размер на 56 650.00 евро.

Данъчната оценка на продавания имот, съгласно удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 от ДОПК, изд. от отдел  МДТ Каварна  е в размер на 3 233.40 лева.

ОСЪЖДА на основание чл.85, ал.2 вр. с чл.87 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност Д.Б. Д., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в д., с постоянен адрес 6, *** 1, Ирландия, да заплати по сметка на Каварненски районен съд нотариални такси в размер на 752.57 лева /седемстотин петдесет и два лева и петдесет и седем стотинки/.

ОСЪЖДА на основание чл.364, ал.1 ГПК, във вр. с чл.46, ал.2, т.1, във вр. с чл.47, ал.2 от ЗМДТ, Д.Б. Д., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в д., с постоянен адрес 6, *** 1, Ирландия, да заплати по сметка на Община Каварна, отдел МДТ Каварна сума в размер на 3 331.02 лева /три хиляди триста тридесет и един лева и две стотинки/, представляваща данък за придобиване на имущество по възмезден начин.

ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл.364, ал.1 ГПК, възбрана върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето от Д.Б. Д..

ДА НЕ СЕ ИЗДАВА, на основание чл.364, ал.2 от ГПК, препис от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащането на местния данък и нотариалната такса за прехвърляне.

ОСЪЖДА *** 2010 ООД,  ЕИК***, със седалище и адрес на управление област *** 4850, ж.к. *** 1, партер, със синдик К.П.И., да заплати на Д.Б. Д., гражданин на Ирландия, роден на ***г. в д., с постоянен адрес 6, *** 1, Ирландия, сторените от него съдебни разноски в размер на 165.39 лева.

Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ………………