№30
гр.Каварна, 16.03.2018 г.
Каварненският районен съд в
публично заседание на шести февруари през двехиляди и осемнадесета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА
при секретаря Анастасия Митева,
като разгледа докладваното от съдията Гр.Д № 321 по описа на 2017 година, за да
се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск
с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 362 и сл. ГПК.
Ищцата С.С.П., излага в
исковата молба, че на 11.09.2008 г.
между майка й К.П.С. /починала на 10.05.2013 г./ - като купувач, И. В. К. и Р.К.К.
- като продавачи бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот
представляващ апартамент № 2 с площ 56,97 кв.м., изба № 7 с площ 5,33 кв.м.,
общи части от сградата 14.25 кв.м., находящ се в гр.Каварна в многофункционална
жилищна сграда, ул.”****” № 8, с идентификатор № ****.4.2 и 15.05 кв.м. земя.
Твърди, че към момента на сключване на договора продавачите са декларирали, че
имота не е ипотекиран или заложен, няма наложена възбрана за разпореждане,
както и каквито и да било други тежести. Твърди също, че майка й заплатила
договорената сума по сделката: 60 000 лв. в деня на сключване на договора
11.09.2008 г., сумата от 3 220 лв. на 06.10.2011 г. и сумата от 3 952 лв.
на 06.10.2011 г. Въпреки проведените многократни разговори с продавачите за
сключване на окончателен договор, такъв не бил сключен, поради недовършване на
СМР и липсата на акт 16. В течение на времето ищцата разбрала, че единият от
продавачите И. К. е починал, а Р.К. имала големи финансови задължения, поради
което избягвала сключване на окончателен договор. Тъй като ответникът не изпълнява
задължението си да прехвърли собствеността на имота, чрез сключване на
окончателен договор въпреки заплатената в цялост договорена цена за имота,
ищецът моли съда на осн. чл. 19, ал. 3
от ЗЗД и чл. 362 и сл. от ГПК да обяви предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 11.09.2008 г. за окончателен.
В съдебно заседание, чрез процесуалните си
представители моли за уважаване на иска и обявяване на предварителния договор
за окончателен. Претендира присъждане на сторените в процеса разноски.
Ответницата Р.К.К. в срока по чл.
131 ГПК не подава писмен отговор и не взема становище по иска.
В съдебно заседание, се явява лично и заявява, че не
оспорва изложените в исковата молба обстоятелства и предявения иск, като моли
същия да бъде уважен.
Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото
доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Изложеното от ищеца досежно съдържанието на
предварителния договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (обект и
вид на бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на
окончателния договор) отговаря на фактическото положение. Предварителен договор
от посочената дата и с посоченото съдържание действително е сключен между посочените
страни и депозиран по делото. Същият е сключен в законоустановената писмена
форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Според представения предварителен
договор (л.7-10 от делото), продавачите И. В. К. и Р.К.К. са се задължили
(обещали) да продадат на купувача К.П.С.,
собствения си недвижим имот представляващ: апартамент № 2, ет. 2, с площ
на апартамента от 56.97 кв.м., изба № 7 с площ 5,33 кв.м. и 14,25 кв.м. от
общите части на сградата, находящ се в гр.Каварна, в многофункционална жилищна
сграда ул. Д.Дончев Доктора № 8, с идентификатор № ****.4.2, при граници и
съседи: на същия етаж апартамент № ****.4.3; ****.4.1; под обекта ****.4.21; ****.4.19;
над обекта ****.4.7, която сграда е построена върху имот с идентификатор ****,
стар идентификатор: парцел VII по КККР на гр.Каварна,
одобрени със заповед № КД-14-08-840/06.08.2008г. на СГКК Добрич и 15,05 кв.м.
земя. Купувачът се е задължил да заплати продажната цена за апартамента в
размер на 34 447 евро на две вноски: 60 000.00 лв. в деня на подписване на
договора и 7 172.00 лв. при окончателното изповядване на сделката при
нотариуса. Срокът за сключване на окончателен договор е определен от страните в
чл. 5.1 от договора, съгласно който “Страните по настоящия договор се
задължават да сключат окончателен договор при готовност от страна на купувача,
с остатъка от дължимата сума от 7 172 лв.” Договорено е още, че при
обективна невъзможност да бъде спазен договорения срок /свързана с набавяне на
необходимите документи или др. независещи от страните причини/ срокът се
продължава при взаимно съгласие на страните. Именно такова продължаване
/предоговаряне/ на срока представляват подписаните от страните разписки на
06.10.2011 г., с които е извършено окончателно изплащане на дължимата по
договора сума и е поето задължение от продавача да прехвърли собствеността на
имота предмет на предварителния договор след получаване на акт 16 от общината.
От представените: три броя разписки с дати 11.09.2008
г. и 06.10.2011 г. се установява, че
купувачът е изплатил изцяло договорената обща цена за закупуване на имота,
което обстоятелство се и признава от ответника в съдебно заседание.
Не е спорно по делото, че апартаментът – предмет на
предварителния договор е построен от ответника и е заснет като самостоятелен
обект на право на собственост по кадастралната карта на гр. Каварна, видно от
схема на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****.4.2 по КККР на
гр.Каварна, одобрени със Заповед РД-18-32/27.02.2008 г. на ИД на АГКК, последно
изменение със заповед КД-14-08-840/06.08.2008 г. на началника на СГКК Добрич, с
адрес на имота гр.Каварна, ул. ****№ 8, ет. 1, ап. 2, разположен в сграда № 4,
изградена в ПИ с идент. ****, с площ 56.97 кв.м., прилежащи части: избено
помещение № 7 с площ 5.33 кв.м. и 14.25 кв.м. ид.ч. от общите части на
сградата, при съседи на същия етаж: ****.4.3, ****.4.1, под обекта: ****.4.21, ****.4.19,
над обекта: ****.4.7. Като собственици на имота са вписани И. К К. и Р.К.К.. От
представената справка за имот изд. от СВ Каварна, се установява, че след
сключен на 29.11.2013 г. договор за доброволна делба, вписан в СВ Каварна с акт
№ 151, том 3, вх. рег 3643, процесният имот е придобит в изключителна
собственост от ответницата по делото Р.К.К.. От представените акт за приемане
на конструкция от 31.08.2007 г. и констативен протокол на осн. чл. 181, ал. 2
от ЗУТ, изд. на 21.12.2017 г. от общ.Каварна, се установява, че
„Многофункционална жилищна сграда” ЗП – 278 кв.м., РЗП -1700 кв.м., изградена в
УПИ ***по рег.план на гр.Каварна е завършена и е пред въвеждане в експлоатация.
От представеното удостоверение за данъчна оценка № 5805001108 от 07.06.2017 г.
изд. от община Каварна се установява, че имот с идентификатор ****.4.2,
представляващ жилище с площ 56,97 кв.м. и мазе 5.33 кв.м. е с данъчна оценка 14351.90
лева, както и че няма данни за непогасени задължения за имот.
При така
установената фактическа обстановка, съдът приема следното от правна страна:
Предявеният от ищцата иск черпи своето правно
основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Успешното провеждане на иска
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен
договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен
договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна", респ.
неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което
договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора
към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.
В процесния случай се установи, че страните са обвързани от валиден договор за продажба на самостоятелен обект
от новопостроена сграда. Купувачът е заплатил изцяло договорената между
страните цена, като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора
начин.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от
ГПК, във вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба
на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на осн.
чл. 586, ал. 1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са
налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на
сделката.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният
договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма,
а съгласно ал. 2 на чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В настоящият
казус посочените изисквания са налице. Представеният предварителен договор е
действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за
съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание
за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за
двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето
задължение по договора, състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а
продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на
собствеността в уговорения срок.
От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага
извода, че към момента на подписването на договора и към настоящия момент
ответникът е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на
договора, поради което не съществува пречка за обявяването на договора за окончателен.
По изложените съображения съдът намира, че искът за
обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 11.09.2008
г. между купувача – К.П.С., от една страна и продавачите – И. В. К. и Р.К.К.,
от друга страна, се явява основателен и следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото замества договора, за
чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай -
нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да
заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва
да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по
прехвърлянето на имота.
Нотариалната такса се дължи по сметка на Каварненски районен
съд. Изчислена по реда, посочен в Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, раздел ІІ, т. 8, ред 5, таксата възлиза на 566.36
лв., плюс 5 лева обикн.такса.
Ищцата следва да заплати местен данък за придобИ.е на
имота по сметка на общината по местонахождението на недвижимия имот в размер на
2 015.16 лева, изчислен на база 3 % от пазарната цена на имота в размер на
67 172 лева /34 447 евро/, тъй като данъчната оценка на имота има по-ниска
стойност от уговорената продажна цена, с оглед разпоредбите на чл. 47, ал. 2,
вр. с чл. 46, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси.
При този изход по спора и на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК
ответникът следва да заплати на ищеца сторените и доказани от него съдебни
разноски в производството в общ размер 2 035.96 лева, от които 1200.00
лева – адвокатско възнаграждение за един адвокат и 835.96 лева - държавна такса,
такси за удостоверения и снабдяване с документи.
Така мотивиран Каварненският районен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, по иска на С.С.П., ЕГН **********,
с адрес ***, със съдебен адрес ***, офис 1а, адв. К.К., срещу Р.К.К., ЕГН **********,
с адрес ***, предварителен договор, сключен на 11.09.2008 г., с който И. В. К.
и Р.К.К. продават на К.П.С. следния свой собствен недвижим имот: АПАРТАМЕНТ №
2, със застроена площ 56,97 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ****.4.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Каварна,
обл. Добрич, одобрени със Заповед № КД-14-08-840 от 06.08.2008 г. на Началника
на СГКК Добрич, с адрес ул.”****” № 8, ет. 1, попадащ в сграда № 4, построена в
поземлен имот ****, с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива:
1, при съседи на обекта: на същия етаж ****.4.3, ****.4.1; под обекта: ****.4.21,
****.4.19; над обекта: ****.4.7; ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 7 със застроена площ от
5.33 кв.м., и 15.05 кв.м. земя, за сума в размер на 34 447.00 евро.
Данъчната оценка на продавания имот, съгласно
удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, изд. от отдел МДТ Каварна е в размер на 14 351.90 лева.
ОСЪЖДА на основание чл. 85, ал. 2 вр. с чл. 87 от
Закона за нотариусите и нотариалната дейност С.С.П., ЕГН **********, с адрес ***,
със съдебен адрес ***, офис 1а, адв. К.К., да заплати по сметка на Каварненски районен
съд нотариални такси в размер на 571.36 лева /петстотин седемдесет и един лева
и тридесет и шест стотинки/.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 46,
ал. 2, т. 1, във вр. с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, С.С.П., ЕГН **********, с адрес ***,
да заплати по сметка на Община Каварна, отдел МДТ Каварна сума в размер на 2
015.16 лева /две хиляди и петнадесет лева и шестнадесет стотинки/,
представляваща данък за придобИ.е на имущество по възмезден начин.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на дължимите разноски по прехвърлянето от С.С.П..
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, препис
от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащането на
местния данък и нотариалната такса за прехвърляне.
ОСЪЖДА Р.К.К., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати
на С.С.П., ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***, офис 1а, адв. К.К.,
сторените от нея съдебни разноски в размер на 2 035.96 лв. /две хиляди
тридесет и пет лева и деветдесет и шест стотинки/.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ………………