Р Е Ш Е Н И
Е
гр.Каварна
24.08.2018 г.
В ИМЕТО
НА
НАРОДА
Каварненският районен съд в публично заседание на двадесет и шести
юни през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА
при
участието на секретаря А.М.и в присъствието на прокурора …………………, като разгледа
докладваното от съдията Гр.д. № 327 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен
е иск с правно основание чл. 108 ЗС.
В исковата молба ищците
Г.Б.Д. и Я.Й.Д. излагат, че по силата на нотариален акт № ***, том **, рег. №
*** от ***.2011 г. на СВ ***, са собственици на жилище – обект в сграда с
идентификатор № ***, с площ от ** кв.м., както и ** кв.м. идеални части от
поземлен имот – дворно място с идентификатор № ***, цялото с площ от *** кв.м.,
находящо се в с. ***, ул. „***” № *4. Твърдят, че на ***.2013 г. сключили с
ответника Н.С.Ф. предварителен договор за покупко-продажба на имота, като в деня
на подписване на договора предали и владението върху същия. Договорената
продажна цена в размер на 12 000 лв., следвало да бъде заплатена в срок до
26.11.2016 г., което ответникът не сторил. Въпреки неизпълнение на договорните
условия и отправените му множество устни покани ответникът не освобождавал
имота, като продължавал да владее същия и към настоящия момент. Поради пълното и продължително неизпълнение на
условието за заплащане на цената, за ищците е станало безполезно бъдещо
изпълнението на договора. Твърдят, че поради виновното неизпълнение на договора
и прекомерното забавяне от страна на ответника, договорът следва да се счита
прекратен без да е необходимо да му бъде предоставен срок за изпълнение. С
оглед изложеното молят съда да постанови решение, с което да осъди ответника
Н.Ф. да им предаде владението върху описания по-горе имот.
Ответникът
в подадения отговор на исковата молба, чрез назначения му особен представител,
счита предявения иск за неосноветелен, необоснован и
недоказан. Навежда основания за нищожност на сключения между страните договор,
както и оспорва твърдението на ищците за валидно предаване владението върху
имота. С изложените аргументи настоява за отхвърляне на
иска.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е спорно обстоятелство, че ищците са
собственици на имот представляващ жилище със застроена площ *** кв., разположено
на първи етаж в жилищна сграда, находяща се на ул. „***” № *, в с. ***, общ.
***, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, при
граници и съседи на обекта: на етажа – обект с идент. ***, под обекта – няма, над обекта – няма, ведно с
прилежащите идеални части от общите части на сградата, както и *** кв.м. идеални
части от прилежащия терен, представляващ: поземлен имот – дворно място цялото с
площ от *** кв.м., находящо се на
ул. „***” № *, в с. ***, общ. ***, обл. Добрич,
представляващо имот с идент. *** по КК одобрена със
заповед № 300-5-106/11.12.2003 г. на ИД на АГКК, който имот е със стар
идентификатор: **, кв. *, парцел ***,
***, при граници и съседи за имота: имот с идент.
***, имот с идент. ***и имот с идент. ***,
придобит от ищците на ***.2011 г. по силата на покупко-продажба обективирана
в нотариален акт вписан в СВ *** с акт № ***,
том **, рег. № *** от ***.2011 г.
Не
е спорно също и обстоятелството, че 26.07.2013 г. между ищците и ответника е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на описания по-горе имот,
съгласно който продавачът се е задължил да прехвърли на купувача в предвидената
от закона нотариална форма собствеността върху недвижимия имот за сумата от
12 000 лева, платима на изплащане, на месечни вноски в минимален размер от
300.00 лв., платими до 27-мо число от месеца. Продавачът се е задължил още да
прехвърли собствеността върху имота в срок до 26.11.2016 г., но не и преди
изплащане на цялата договорена сума. Страните са договорили още, че продавачът
има право да прекрати едностранно договора при неизплащане на три или повече
вноски, като платените до момента суми се считат като наем за жилището за
съответния период и не се дължи тяхното връщане.
Установява
се от представената по делото телепоща, че на
13.07.2017 г. ищецът Г.Д. е изпратил до ответника уведомление, че поради
неизплащане от негова страна, в договорения срок 26.11.2016 г. на цената на
имота и в случай на продължаващо неплащане в 7-дневен срок от получаване на
поканата, ще счита договора за прекратен. Уведомил е също ответника, че ако в
срок до 25.07.2017 г. не изнесе вещите си от имота, срещу него ще бъде заведено
съдебно производство по реда на чл. 108 ЗС.
По
делото липсват доказателства за получаване на поканата от ответника. Видно от
договорените от страните условия в т.4.2 от договора, всяка кореспонденция между
тях ще се счита, за валидна, ако е изпратена на посочения в договора адрес и
средства за комуникацая, като при промяната им
страната за която това се отнася е длъжна да уведоми писмено другата страна в
срок от три дни от настъпването й. Договорили са, че при неизпълнение на това
задължения всяка кореспонденция или съобщение между страните ще се счита за
валидно връчени и извършени на посочените в договора адреси. Видно от титулната
част на договора, посочения от ответника Н. Ф. адрес ***. Това е и регистрирания
от ответника в НБД Население, постоянен и настоящ адрес. Установява се обаче, че
телепощата изпратена от ищеца до ответника е
адресирана до Н.Ф. на адрес ***, като при липсата на данни за получаването й от
ответника на този адрес, съдът намира същата за ненадлежно връчена, а от там и
непораждаща целеното с нея правно действие – прекратяване на предварителния
договор.
От
събраните гласни доказателства, чрез разпит на свидетеля Н. Ф.К.– колега на
ищеца Б., се установява, че познава ответника Ф., от времето когато Г. му е
предоставил жилището в с. ***. Свидетелят заяви, че няколко пъти е придружавал
ищецът Б. при срещите му с Н.Ф., провеждани във връзка с неизплащане от страна
на последния на цената на имота. Тези срещи били провеждани в процесния
имот, който ответникът ползвал, като същия заявявал, че има финансови
затруднения, но уверявал, че ще плати дължимата сума. Последният път когато
свидетелят ходил в имота заедно с ищеца и разговаряли с ответника било през
есента на 2016 г., като след това Ф. заминал за чужбина. Свидетелят знае, че от
момента на сключване на договора и до сега ответникът Ф. ползва процесния
имот. През лятото на 2017 г. ходил за последно в имота заедно с ищеца, като
установили, че имота е заключен и не може да се влезе в
него.
При така установеното от
фактическа страна, настоящият състав на Каварненския
районен съд прави следните правни изводи:
За да бъде уважен иск по чл.
108 ЗС, следва да са налице три кумулативни предпоставки - ищецът да притежава
право на собственост върху имота, предмет на иска; имотът да се намира във
владение или държане на ответника; ответникът да владее или държи имота без
основание. В тежест на ищеца е да докаже наличието на първите два елемента от
фактическия състав на чл. 108 ЗС, а ответникът следва да доказва
основанието, на което владее или държи.
В конкретния случай не се
спори, че ищците са собственици на процесния
недвижим имот, като и че между тях и ответникът на 26.07.2013 г., е подписан
предварителен договор за покупко-продажба на имота, по който договор купувачът
не е платил напълно и в срок уговорената между страните продажна цена в размер
12 000 лв.
Спорът се свежда до това
валиден ли е сключения между страните договор и предадено ли е владението върху
имота на ответника.
Съдебната
практика и правната доктрина са изяснили характера на предварителния договор и
условията за неговата валидност. Предварителният договор е двустранен, ако не е
уговорено друго; организационен, а не престационен;
без вещноправно действие, а с облигационен характер;
по принцип неформален, с изключение на случаите, в които трябва да бъде сключен
в писмена форма, когато се обещава сключване на окончателен договор в нотариална
или в нотариално заверено форма. Предварителният договор е самостоятелен вид
договор, а не само подготвително действие към окончателния договор.
Съгласно
разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално
заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал. 2 на чл. 19
от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор. В настоящият казус посочените изисквания са
налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на
изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на
договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота
по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е
следвало да изпълнят. Продавачът е изпълнил своето задължение по договора,
състоящо се в предаване на вещта, а купувачът не е изпълнил насрещното си
задължение за заплащане на цената в уговорения срок.
От
свидетелските показания се установи по категоричен начин, че владението върху
имота е предадено от ищците на ответника в деня на подписване на договора, като
и че ответникът е бил във владение на същия през целия период на действието му и
към настоящия момент.
Развалянето
е крайно средство за ликвидиране на възникналото между страните правоотношение.
Формата на разваляне на договора е в зависимост от формата на сключения договор.
Договорите, извън посочените в разпоредбата на чл. 87, ал. 3 от ЗЗД подлежат на
извънсъдебно разваляне. Процесният
договор, сключен между страните по делото, подлежи на извънсъдебно разваляне.
Доколкото в процесния случай договорът е сключен в
писмена форма, то потестативното право на кредитора
да развали този договор, предвид пълното му неизпълнение, е следвало да се
упражни чрез изрично волеизявление, направено също в писмена
форма.
Ищците в подадената по
настоящото дело искова молба твърдят, да е изпратено писмено уведомление с обективирано в него волеизявление за развалянето на
договора преди датата на сезиране на съда. За същото съдът установи, че е
ненадлежно връчено на ответника, поради което и не може да се приеме за валидно
уведомление за прекратяване на договора.
В съдебната практика се
приема становището, че ответникът се счита уведомен за разваляне на договора с
получаване на препис от исковата молба, в която е обективирано изявлението на ищеца за разваляне на
договора. В този смисъл е Решение № 178 от 12.11.2010 г., постановено по т.д.№
60/2010 г., II т. о., ТК. След като с
подадената по настоящото дело искова молба, ищците са направили волеизявление за
разваляне на договора, поради неизпълнение на задълженията по този договор от
насрещната страна - отв. Н.Ф., предвид наличието на
останалите предпоставки на чл. 87 от ЗЗД, настоящият съдебен състав приема, че в
случая ищците валидно са реализирали правото си за извънсъдебно
разваляне на договора с връчването на препис от исковата молба на
ответника.
В случая, ответникът не
оспорва факта, че не е изпълнил поетите с договора задължения, както и че това
неизпълнение е цялостно. Поради изключително дългата забава за изпълнение, съдът
приема, че не е било необходимо ищецът да дава допълнителен подходящ срок за
изпълнение, доколкото последното следва да се счита за безполезно, поради
забавата, продължила за период от повече от три години.
При изложеното, с оглед развалянето на процесния договор, ответникът дължи връщане на полученото
по този договор. Предявеният от ищците иск с правно основание чл. 108 ЗС като
основателен и доказан следва да бъде уважен изцяло.
С
оглед изхода на спора и направеното искане на основание чл. 78, ал.1 ГПК на
ищците се следват направените и доказани по делото разноски, своевременно претендирани още с исковата молба. Ищците са реализирали
разноски и представил доказателства за сторени такива в общ размер на 790,45
лева, от които 68.45 лева - заплатена държавна такса, 322.00 лева - заплатено
възнаграждение за особен представител и 400.00 лева адвокатско
възнаграждение.
Мотивиран
от изложеното, Съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н.С. Ф., с ЕГН **********,***, че Г.Б.Д. с ЕГН
********** и Я.Й.Д., с ЕГН **********, двамата с адрес ***, са собственици на
следния недвижим имот ЖИЛИЩЕ със застроена площ ***кв., разположено на първи
етаж в жилищна сграда, находяща се на ул. „***” № *, в с. ***, общ. ***,
представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, при граници и
съседи на обекта: на етажа – обект с идент. ***, под
обекта – няма, над обекта – няма, ведно с прилежащите идеални части от общите
части на сградата, както и *** кв.м. ИДЕАЛНИ ЧАСТИ ОТ ПРИЛЕЖАЩИЯ ТЕРЕН,
представляващ: поземлен имот – дворно място цялото с площ от *** кв.м., находящо
се на ул. „***” № *, в с. ***,
общ. ***, обл. Добрич, представляващо имот с идент. *** по КК одобрена със заповед №
300-5-106/11.12.2003 г. на ИД на АГКК, който имот е със стар идентификатор: **,
кв. *, парцел ***, ***, при граници и съседи
за имота: имот с идент. ***,
имот с идент. ***и имот с идент. ***, и на основание чл. 108 ЗС, ОСЪЖДА Н.С. Ф., да
предаде на Г.Б.Д. и Я.Й.Д., владението върху описания недвижимия
имот.
ОСЪЖДА
Н.С. Ф., с ЕГН **********,***, да заплати на Г.Б.Д. с ЕГН ********** и Я.Й.Д., с
ЕГН **********, двамата с адрес ***, сумата от 790,45 лева /седемстотин и
деветдесет лева и четиридесет и пет стотинки/, представляваща сторени разноски
в производството, на осн. чл. 78, ал. 1
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Добричкия окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: …………………