Р Е Ш Е Н И Е

№

гр.Каварна, 22.06.2018 г.

 

В   ИМЕТО НА   НАРОДА

Каварненският районен съд в публично заседание на двадесет и втори май през двехиляди и осемнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА

 

при секретаря Анастасия Митева, като разгледа докладваното от съдията Гр.Д № 747 по описа на 2013 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по молба на търговско дружество „***” ООД, с управител С. П. Д., чрез пълномощника му адв. М.Я. ***, срещу решение на етажната собственост на „Жилищна и търговска сграда”, разположена в УПИ II-101, в кв.1 по плана на с. ****, общ. Каварна, представлявана от Управителя Р.Б., чрез пълномощник адв. В.К.Д.. Предявеният иск черпи правно основание в разпоредбата на чл. 40 от ЗУЕС, с искане да бъдат отменени като незаконосъобразни всички 33 решения на общото събрание на ЕС проведено на 04.10.2013 г. 

Ищецът излага в исковата си молба, че на 04.10.2013 г. е проведено общо събрание на Етажната собственост на „Жилищна и търговска сграда” разположена в УПИ II-101, кв. 1, по плана на с. ****. Твърди, че свикването и провеждането на общото събрание е правно недопустимо, т.к. в случая е налице жилищен комплекс от затворен тип, отношенията в който се регламентират съобразно правилата на чл. 2 от ЗУЕС. Поради обстоятелството, че специалната разпоредба дерогира приложението на общите такива, е недопустимо формирането на ОС на ЕС за управление и стопанисване на общите части. В горния смисъл счита, че организирането и провеждането на ОС противоречи на целта и смисъла на ЗУЕС и взетите на него решения са незаконосъобразни.

Алтернативно твърди, че свикването и провеждането на ОС на ЕС е сторено в грубо нарушение на изискванията на разпоредбите на ЗУЕС, поради следните причини: ищцовото дружество било нередовно уведомено за провелото се в отсъствието на негов представител ОС; поканата за провеждане на ОС на ЕС не е била поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата; налице била ненадлежна актива легитимация на лицата свикали общото събрание, т.к липсвало валидно избран управител на същата към момента на свикване на ОС /поради оспорване решенията на първото ОС проведено на 01.06.2012 г., на което е избран управителя/, в случай че събранието е свикано от собственици – твърди, че същите не притежавали изискуемите от чл. 12, ал. 2 ЗУЕС най-малко 20 % ид.ч. от общите части на сградата, както и не е бил спазен реда указан в чл. 12 ЗУЕС; нарушена била забраната въведена в чл. 14, ал. 4 ЗУЕС, един пълномощник да представлява повече от трима собственици на самостоятелни имоти в ЕС; не били спазени изискванията на чл. 17, ал.2 ЗУЕС относно необходимото мнозинство за вземане на решения.

Твърди, че мнозинството от решенията са незаконосъобразни и в пряко противоречие с императивни законови разпоредби на ЗУЕС, а всички решения страдали от пороци, които не могат да бъдат санирани, което ги правело незаконосъобразни: поради обжалване решенията на ОС на ЕС проведено на 01.06.2012 г. Р.Б. нямал качеството на управител на ЕС, което правело решението за изслушване и одобряване на годишния му отчет незаконосъобразно; ОС свикано по реда и условията указани в поканата не разполагало с обективна възможност да упражни правомощието си за избор на управител и контрольор; относно решението за приемане на проекто-бюджет и приемане на годишния бюджет за 2013 г. твърди, че е недопустимо да бъдат приети в края на годината, както и липсвала обосновка на разходната част; определянето на размера, начина и сроковете за плащане на парични вноски за разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата от собствениците на жилищни и нежилищни обекти, било извършено в нарушение на разпоредбата на чл. 51, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС, което водело до нанасяне на вреда на всички собственици и неправомерен разход в полза на трети лица; решението за упълномощаване на управителя на ЕС за сключване на договор за поддръжка на общите части на сградата, било взето в нарушение на чл. 11, т. 11 от ЗУЕС, т.к. не съдържало конкретните правомощия които се възлагат на управителя. С изложените твърдения настоява за постановяване на решение, с което да бъдат отменени всички решения на ОС на ЕС взети на проведеното на 04.10.2013 г. заседание, като незаконосъобразни.

В допълнителна молба вх. № 1803/28.05.2014 г., подадена след снабдяването му с атакувания протокол от ОС на ЕС, ищецът посочва допълнителни основания за отмяна на решенията на събранието в следния смисъл: решението по т. 6 от протокола – за избор на контрольор на ЕС, било взето в нарушение на чл. 24, ал. 1 и 2 от ЗУЕС, според която контролния съвет следва да се състои от не по-малко от трима члена; решението по т. 13 било взето в противоречие с разпоредбата на чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС; решенията по т. 14, т. 15 и т. 16 противоречали на закона, т.к. не били посочени конкретните правомощия на управителя, а било визирано, че той еднолично можел да решава с кого и при какви условия да сключва договори; решението по т. 17 касаещо приемането на правилника за вътрешния ред в ЕС било незаконосъобразно т.к. същия съдържал разпоредби противоречащи на императивни законови разпоредби; решенията по т. 19 и т. 20 за упълномощаване на адв.В.Д. и М.С., противоречали на чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС и давали възможност за вероятна злоупотреба с права; решението по т. 21 противоречало на разпоредбата на чл. 11, т. 11 от ЗУЕС, т.к било от изключителната компетентност на ОС на собствениците, които правомощия не можели да бъдат делегирани на трети на етажната собственост лица; решението по т. 23 било незаконосъобразно, т.к. ищецът като инвеститор на комплекса и като собственик на жилищни и самостоятелни обслужващи обекти, които не били общи части и в режим на етажна собственост,  можел да сключва договор за охрана и контролиран достъп с всяко избрано от него охранително дружество по своя преценка; решението по т. 24 противоречало на разпоредбата на чл. 45 от ЗС, т.к. ищецът със своето поведение по никакъв начин не е давал повод за вземане на решение за предупреждаването  му, че ще бъде изваден от ЕС; решението по т. 25 било абсурдно и противоречащо на основни принципи на конституцията и закона за собствеността, гарантиращи неприкосновеността на частната собственост и защитаващи правото на собственост; решението по т. 27 било материално незаконосъобразно и безпредметно, т.к. достъпа до посочените обекти никога и по никакъв начин не било ограничаван. С посочените мотиви ищецът моли за постановяване на решение, с което да бъдат отменени като незаконосъобразни, поради нарушени императивни законови разпоредби, свързани с разгласяването и свикването на общото събрание на ЕС, с провеждането на същото и поради противоречието им с императивни законови разпоредби от ЗУЕС, всички решения на ОС на ЕС в Жилищна и търговска сграда, построена в УПИ II-101, в кв. 1  по плана на с. ****, общ. Каварна, обективирани в протокол съставен на 04.10.2013 г. 

В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответникът, чрез процесуалния си представител адв. В.Д. депозира писмен отговор, с който оспорва предявения иск, като неоснователен. Твърди, че процесната сграда не е затворен комплекс, а жилищна и търговска сграда, състояща се от секции А, В и С, построени в УПИ II-101, в кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна. Оспорва твърдението на ищеца, че организирането и провеждането на ОС на етажната собственост е незаконосъобразно и недопустимо. Твърди, че ОС е свикано и разгласено законосъобразно, както и че кметска намеса или намеса на други длъжностни лица при свикването му не е необходима, съгласно разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС.  Твърди, че общото събрание е проведено съобразно и при пълно съблюдаване на правните норми и изискванията на ЗУЕС, както и че взетите на него решения са законосъобразни. Излага подробни мотиви относно всяко едно от твърденията си.

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Исковата молба е предявена срещу етажните собственици в сграда, намираща се в с. ****, общ. Каварна, разположена в УПИ II-101, кв. 1,  по плана на селото, представлявани от управителя на етажната собственост, като в исковата молба е посочено, че управител на етажната собственост е Р.Б. - представител на етажните собственици, поради което съдът намира, че исковете за отмяна на решения на общото събрание на етажната собственост са предявени срещу надлежни ответници – всички етажни собственици, представлявани от управителя на етажната собственост, съгласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС.

Съгласно чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание на етажната собственост, като съобразно разпоредбата на ал. 2 от същия член молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на решението. Исковата молба е подадена по пощата на 04.11.2013 г. от собственик на самостоятелен обект в етажната собственост, решенията на общото събрание на която се оспорват, в рамките на законоустановения срок. Ето защо, съдът счита, че исковете са допустими.

По предявените искове в доказателствена тежест на ответниците е да докажат, че са спазили законоустановените в ЗУЕС изискванията за провеждане на общото събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост и за вземане на решенията на проведеното на 04.10.2013 г. общо събрание, в това число, че са спазили изискванията за свикване на общото събрание, провеждането му при изискуемия по закон кворум, както и вземане на решенията с необходимото по закон мнозинство, които не противоречат на императивните изисквания на ЗУЕС.

Между страните не е спорно обстоятелството, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в сграда, намираща се в с.****, общ. Каварна, както и че на 04.10.2013 г. е проведено общо събрание на етажните собственици на обекти в сграда в режим на етажна собственост, на което са приети оспорените решения.

Установи се от представените покана и констативен протокол от 23.09.2013 г. /л.198 – л. 202 от делото/, че 18 етажни собственици на обекти в сграда в режим на етажна собственост - Жилищна и търговска сграда, състояща се от секции А, В и С, построена в УПИ II-101, кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, с административен адрес ул. „Първа” № 3, са свикали общо събрание на собствениците, насрочено за 04.10.2013 г., с място на провеждане –вътрешния двор на жилищната сграда пред Мезонет 4, чийто собственик е Р.Б..

Видно от представения протокол №  /04.10.2013 г. от проведено общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост построена в УПИ II-101, кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, същото е проведено на 04.10.2013 г. при дневен ред включващ 28 точки /л.203 – л.221 от делото/. Съгласно посочения протокол са взети решения по всички точки от дневния ред, подробно изписани в същия.

Във връзка със заявеното оспорване на процедурата по свикване на ОС ищецът представи в процеса Решение № 28 /06.06.2017 г. постановено по Гр. Д. № 2887 по описа за 2016 на ВКС, Второ гражданско отделение, от което се установява, че на осн. чл. 40 ЗУЕС по искане на „***” ООД, „***” ЕООД и „***” ЕООД, са отменени всички решения на ОС на ЕС на Жилищна и търговска сграда, състояща се от секции А, В и С, построена в УПИ II-101, кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, проведено на 01.06.2012 г.

Установява се от представеното от ищеца удостоверение изх. № АБ-13-84/20.04.2018 г., че Кметът на Община Каварна не е свиквал общо събрание на етажната собственост на "Жилищна и търговска сграда", състояща се от секции А, В и С, в УПИ II-101 в кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, съгласно изискванията на § 2 и § 3 от ПР на ЗУЕС.

За да се произнесе по същество на наведените от ищеца оспорвания на взетите решения на общото събрание съдът намира, че на първо място следва да се установи, дали е спазена процедурата по свикване на общото събрание. Предварителен за проверка е и въпросът за това дали сградите, построени в УПИ II-101, кв. 1, по плана на село ****, съставляват жилищен комплекс от затворен тип.

 Етажната собственост възниква от момента, в който етажи или части от етажи в една построена в груб строеж сграда, преминат в притежание на различни правни субекти – чл. 37 от ЗС.  В значителната си част сделките за прехвърляне на обекти в процесата сграда са сключени от собственика "***" ООД много преди 01.05.2009 г., когато влиза в сила ЗУЕС (обн., дв. бр. 6/23.01.2009 г.), видно от приложените по делото нотариални актове. Приложимият при възникването й (още през 2008 г.) правен режим включва норми на ЗС и ПУРНЕС (отм.), които не уреждат правоотношения в "жилищен комплекс от затворен тип ". За пръв път член 2 от ЗЕУС предвижда особена форма за управлението на общи части в сгради, построени в такъв комплекс и с правилото на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС се дефинира "жилищен комплекс от затворен тип".

 Ако една етажна собственост е учредена при действието на ЗС и ПУРНЕС (отм.), тя не може да се трансформира в "жилищен комплекс от затворен тип". Режимът на управлението е единственият такъв, уреден в съответните норми – чл. 42 – 49 от ЗС (в редакция преди изм. от ДВ, бр.6 / 2009 г.) и ПУРНЕС - Общо събрание на собствениците и избран от него управител. Следователно етажните собственици са имали правната възможност да свикат първо общо събрание, на което да изберат управителни органи и да решат въпроси на управлението. Свикването на ОС по инициатива на част от етажните собственици, в случай като настоящия на заварена от ЗУЕС етажна собственост, е следвало да стане в срока по § 2 от ПЗР на ЗУЕС - 6 месеца от влизането на закона в сила. Пропускането на този срок преклудира правото им да го свикат. След 01.11.2009 година първо ОС се свиква и провежда по реда на § 3 от ПЗР на ЗУЕС - по инициатива на Кмета общината или района.

Оспорените сега решения са взети на Общо събрание, явяващо се първо след отмяна на решенията на ОС от 01.06.2012 г., свикано от 18 на брой етажни собственици в нарушение на § 3 от ПЗР на ЗУЕС. Това нарушение, макар при липса на други (има покана, поставена в срок и на място според изискванията на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, със изискуемото по член 13, ал.7 от закона съдържание; не е нарушено правото на етажния собственик - "***" за уведомяване, защото правото му по член 13, ал. 2 от закона като отсъстващ повече от един месец собственик да получава съобщения за свикване на ОС на електронна поща, друг адрес или по телефона възниква след проведено първо ОС и избор на управител или управителен съвет) е достатъчно, за да обуслови процесуална незаконосъобразност на решенията взети на проведеното на 04.10.2013 г. Общо събрание.

По изложените съображения съдът приема, че процедурата по свикване и провеждане на общо събрание на Етажната собственост от 04.10.2013 г. не е спазена, което опорочава всички взети решения на ОС и същите следва да бъдат отменени изцяло само на това основание,като незаконосъобразни. Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

С оглед изхода на спора и направеното искане на основание чл. 78, ал.1 ГПК на ищеца се следват направените по делото разноски, своевременно претендирани още с исковата молба. Ищецът е реализирал разноски в размер на 1 520 лева, от които 80 лева заплатени държавни такси и 1 440.00 лева адвокатско възнаграждение, за чието заплащане по делото са представени платежни нареждания, договори за правна защита и съдействие и фактура № 68/04.11.2013 г., доказващи реалното им извършване.

Мотивиран от горното, Каварненският районен съд

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ като незаконосъобразни, на основание чл. 40 ЗУЕС, по искове на „***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. ***, ул. „***” № 4, решенията на Общото събрание на Етажната собственост на "Жилищна и търговска сграда", състояща се от секции А, В и С, в УПИ II-101 в кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, проведено на 04.10.2013 г.

ОСЪЖДА Етажната собственост на "Жилищна и търговска сграда", състояща се от секции А, В и С, в УПИ II-101 в кв. 1 по плана на с. ****, общ. Каварна, представлявана от управителя Р.Б.,*** инвестмънт” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. ***, ул. „***” № 4, с управител С. П. Д., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК  направените разноски по делото в размер на 1 520 лв. /хиляда петстотин и двадесет лева/.

Решението подлежи на обжалване пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………….