Р Е Ш Е Н И Е

 

гр. Каварна, 25.04.2019 г.

 

В  ИМЕТО  НА   НАРОДА

 

Каварненският районен съд в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди и деветнадесета година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМИЛИЯ ПАНЧЕВА

 

при секретаря А. М., като разгледа докладваното от съдията Гр.Д № 91 по описа на 2018 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

  Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, във вр. с чл. 362 и сл. ГПК.

Ищците К.В.П. и Ц.К.П. излагат в исковата молба, че заедно с ответника „***” ЕООД са съсобственици на поземлен имот – дворно място с площ *** кв.м., находящо се на административен адрес: гр. ***, ул. „***” № **, представляващо имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр. ***, общ. ***, одобрена със Заповед № 300-5-5/04.02.2004 г. на ИД на АГКК, посл. изм. Заповед № КД-14-08-1344/24.11.2011 г. на Началника на СГКК гр. Добрич, /номер по предходен план : ***, квартал **, **, парцел ***, ***/, при граници и съседи на имота: ***, ***, ***, ***. С НА № ***/***2008 г. вписан в СВ гр. *** с вх. рег. № ***, акт № ***, том **, дело № ***/2008 г. съсобствениците взаимно си учредили право на строеж на всеки един от тях за построяване на обекти подробно описани в нотариалния акт, съгласно предвижданията на ПУП-ПРЗ за имота, скица-виза за проектиране № 678/19.08.2008 г. изд. от общ.*** и идеен архитектурен проект за масивна жилищна сграда със ЗП 287 кв.м. и РЗП 1 175,12 кв. В т. V от нот.акт за учредяване право на строеж, ищците са се задължили в срок до 7 работно дни от въвеждане на сградата в експлоатация да прехвърлят на ответника правото на собственост върху ***кв.м. ид.ч. от урегулирания поземлен имот, в който ще се изгради сградата.

Твърди се, че в деня на учредяване правото на строеж, страните са сключили също и договор с рег. № *** от ***2008 г. за изграждане на масивна жилищна сграда със ЗП 287,60 кв.м. и РЗП 1 175,12 кв. в имот с идент***, по КК на гр. ***, като изпълнителят се е задължил да извърши за своя сметка всички необходими действия от проектирането до въвеждането на сградата в експлоатация в сроковете и при условията на същия. В чл. 14.1 от договора, имащ характер на предварителен договор по смисъла на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, страните са поели взаимно задължения, в срок от седем работни дни, считано от въвеждането на сградата в експлоатация да сключат окончателен договор за покупко-продажба на земя, като възложителите са се задължили да прехвърлят на изпълнителя правото на собственост върху ***кв. м. идеални части от поземления имот, в който ще бъде изградена сградата, за която са си учредили право на строеж, за сума в размер съответстващ на данъчната оценка на продаваните идеални части от поземления имот, която ще се изплати, както следва: 150 лева, представляваща задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД при подписване на договора, а оставащата част от цената до пълната сума представляваща данъчната оценка на продаваните идеални части от земята, да се заплати при нотариалното изповядване на договора за покупко-продажба. Твърди се, че на ***2016 г. от главния архитект на общ. *** е издадено удостоверение № 40 за въвеждане в експлоатация на строеж представляващ масивна сграда със ЗП от 293 кв.м. и РЗП 1234.64 кв.м., находяща се в УПИ  ***, кв. *** по плана на гр. ***, с възложители трите страни по делото. Въпреки наличието на всички основания за сключване на окончателния договор и проведените многократни срещи и разговори между страните, и отправените покани от ищците до ответното дружество за сключване на окончателен договор за продажба на 336.50 кв.м. такъв не е сключен. Последното обосновава правния интерес на ищците от предявяване на иск за обявяване за окончателен на осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения между ищците и ответника предварителен договор от ***2008 г. за прехвърляне правото на собственост върху ***кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идент. ***по КК на гр. *** и осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 10499.75 лв., представляваща остатъка от дължимата продажна цена в общ размер 10592.50 лв., съответстваща на данъчната оценка на продаваемия поземлен имот и платения депозит от 150.00 лева.

Ищците правят искане при уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, да бъдат овластени на осн. чл. 134, ал. 3 от ЗЗД по реда на обезпечаването на исковете, в качеството им на кредитори да извършат от името на длъжника „***” ЕООД, следните действия: да платят и представят в съда доказателства за посочените в съдебния акт по настоящото дело суми, представляващи разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, като след представянето им ответното дружество да бъде осъдено да ги възстанови на ищците. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Твърди, че договора за изграждане на жилищна сграда от ***2008 г. в частта по т.14.1, относно земята не може да бъде обявен за окончателен, т.к. не са налице изискуемите минимални реквизити – липсва предмет, страни и цена по сделката. Твърди се, че с построяване на сградата в дворното място, последното е придобило статут на обща част на сграда, т.к. страните притежават в съсобственост дворното място, както и поради това, че страните по отделно притежават самостоятелни обекти в сградата. Чрез възражение се претендира нищожност на договорката по чл. 14.1 от договора, поради противоречие със закона – чл. 38, ал. 3 ЗС, както и поради невъзможен предмет на договора за покупко-продажба на идеални части от поземления имот.

Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:

Установява се от представения по делото нотариален акт № ***/***2008г., вписан в СВ гр. *** с вх. рег. № ***, акт № ***, том **, дело № ****/2008 г. че ищците К. и Ц. П. са продали на ответника “***” ЕООД, 10 (десет) кв.м. идеални части от процесното дворното място, цялото с площ от ***кв.м.,  представляващо имот идентификатор ***по КК и КР на общ. ***, при което страните по делото са станали съсобственици на дворното място.

На същата дата с нотариален акт № ***/***2008 г., вписан в СВ гр. *** с вх.рег. № ***, акт № ***, том **, дело № ***/2008г. ищците и ответника взаимно си учредили право на строеж на всеки един от тях за построяване на обекти, подробно описани в нотариалният акт, в предстоящата за изграждане в съсобствения им имот, съгласно предвижданията на ПУП-ПРЗ за имота, скица-виза за проектиране № 678 /19.08.2008г. издадена от Община *** и идеен архитектурен проект масивна жилищна сграда със застроена площ от 287, кв.м. и разгърната застроена площ от ***кв.м. състояща се от сутеренен, два жилищни етажа и един тавански етаж, като по отношение на ответното дружество „***” ЕООД, правото на строеж е учредено срещу задължението да извърши за своя сметка всички необходими правни и фактически действия за цялостно проектиране, съгласуване и одобряване на инвестиционен проект на предстоящата за изграждане жилищна сграда пред съответната администрация, и разрешаване на строителството, да построи със собствени средства всички обекти от предстоящата за изграждане жилищна сграда и да въведе сградата в експлоатация по предвидения в закона ред. В т. V от нотариалния акт,  собствениците К. и Ц. П. са поели задължение в срок до 7 работни дни от въвеждането на сградата в експлоатация по установения от закона ред, да прехвърлят на „***” ЕООД действащо чрез управителя си Д.П.С. правото на собственост върху 336. 50 кв.м. идеални части от урегулирания поземлен имот, в който ще се изгради сградата, подробно описан в пункт I /първи/ от договора.

Във връзка с изпълнение на задълженията по договора за учредяване право на строеж в същия ден страните, в качеството им на възложител и изпълнител, са сключили Договор с рег. № *** от ***2008г. за изграждане на масивна жилищна сграда със ЗП от ***кв.м. и РЗП от ***кв.м. в имот с идентификатор ***по кадастрална карта на гр. ***, като изпълнителят „***” ЕООД се е задължил да извърши за своя сметка всички необходими действия от проектирането до въвеждянето на сградата в експлоатация в сроковете и при условията на същия. В чл. 14.1 от Договора, страните са поели взаимно задължения, в срок до 7 /седем/ работни дни, считано от въвеждането на сградата в експлоатация за изграждането на която са си учредили право на строеж с нотариалния акт на Нотариус № *** от НК от ***2008 г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба на земя, като възложителите, се задължили да прехвърлят на изпълнителя правото на собственост върху ***кв.м. идеални части от поземления имот, в който ще бъде изградена сградата, за сумата в размер, съответстващ на данъчната оценка на продаваните идеални части от поземления имот, която да се изплати както следва: 150 лева представляващи задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД. при подписването на договора, а оставащата част от цената до пълната сума, представляваща данъчната оценка на продаваните идеални части от земята, да се заплати при нотариалното изповядване на договора за покупко-продажба. Вписано е още, че в тази си част договорът има характер на разписка за платена и получена сума.

От събраните в процеса доказателства се установи, че за масивна жилищна сграда със ЗП от ***кв.м. и РЗП от ***кв.м. в имот с идентификатор ***по кадастрална карта на гр. *** на основание сключеният с НА № ***/***2008 г. договор за учредяване право на строеж, Договор за изграждане на сградата и предварително одобрените от ищците проекти е издадено разрешение за строеж № 115/06.07.2009 г. от общ. ***, влязло в законна сила на 22.07.2009 г.  С Удостоверение № 40/***2016г. , издадено от гл. архитект на общ. *** строежа е въведена в експлоатация. Същият е заснет и нанесен в КК на гр. ***, видно от приложената по делото скица № 15-110305/10.03.2016 г. на АГКК-СГКК гр. Добрич.

По делото не е спорно обстоятелството, че до приключване на съдебните прения между ищците и ответника не е сключен договор за закупуване правото на собственост върху ***кв.м. идеални части от поземления имот, в който е изградена сградата, за която страните са си учредили правото на строеж.

При така установеното от фактическа страна съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и е процесуално допустим.

За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищците е да докажат кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по см. на чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗД, че обектът на собственост, чието прехвърляне е уговорено, може да бъде валидно прехвърлен, че ищците се явяват изправна страна по договора, т.е. изпълнили са поетите с договора задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидното прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежа на задължението за прехвърляне на собствеността. В тежест на ответника е да докаже собствените си правоизключващи възражения, за нищожност на клаузата от договора въз основа на която се претендира обявяване на предварителния договор за окончателен.

Съдът намира, че в процесния случай ищците доказаха наличието на  валидно сключени предварителни договори за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот обективиран в договор за изграждане на жилищна сграда от ***2008 г., който отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, а именно сключен е в писмена форма и съдържа съществените условия на окончателния договор – страни, обект на разпоредителната сделка и цена.

Видно от предварителния договор е налице уговорка за сбъдване на условие, след което да се сключи окончателен договор и това е въвеждането на сградата в експлоатация. Установи се, че това условие се е сбъднало, като сградата е въведена в експлоатация съгласно удостоверение № 40 от ***2016 г. изд. от Главния архитект на община ***. Други задължения за продавачите преди сключване на окончателния договор не са предвидени. В този смисъл същите се явяват изправна страна по договора. За купувача с предварителния договор е предвидено задължение за заплащане на цена в размер на 150.00 лв. в деня на подписването, което е изпълнено, като оставащата част от цената до пълната дължима сума представляваща данъчната оценка на продаваните идеални части от земята е следвало да се заплати при нотариално изповядване на договора за покупко-продажба, което условие не е сбъднато, поради отказа на ответника да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор.

Възражението на ответника, че процесното дворно място се явява обща част, поради което договорката по чл. 14.1 е нищожна, а предявеният иск недопустим, съдът намира за неоснователно, с оглед разрешението даденов Решение № 661 от 02.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1437/2009 г., I г. о., ГК, постановено по реда на чл. 290 от ГПК, по въпроса дворното место в което е построена сграда етажна собственост обща част ли е, или остава съсобствено при квотите, при които е било придобито преди построяване на сградата.Съгласно мотивите  на посоченото решение „…дворното место е обща част към етажната собственост съгл. чл. 38 ЗС. Това е така обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното место и те са изразили изрично воля дворното место да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното место да остане съсобствено. В този смисъл положението на земята върху която е изградена сграда етажна собственост е сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 от ЗС, сграда, или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната собственост, защото са учредили само право на строеж В този случай след построяване на сградата - етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена, или идеална част от него, защото съгласно чл. 99 от ЗС правото на собственост не се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата, или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й правото на собственост върху терена. Нормата на чл. 40 от ЗС определя начина на разпределение на дяловете на собствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата, или части от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж различни от собствениците на терена, то и дворното место придобива статут на обща част на етажната собственост само по волята на страните. В този случай собственика на отделен обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него без да притежава идеална част от терена….” В същия смисъл, че дворното място може да е или да не е обща част към етажната собственост, в зависимост от решението на съсобствениците на терена са и Решение № 546/15.03.1977 г. по гр. д. № 2896/76 г. на І Г. О., Решение № 181/07.07.2011 г. по гр. д. № 1159/2010 г. на II ГО на ВКС, Решение № 181 от 7.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1159/2010 г., II г. о., ГК и др.

В процесния случай от доказателствата по делото се установява, че страните не само, че не са се договорили терена върху който ще се изгради сградата да представлява обща част, а напротив договорили са се дворното място да остане съсобствено между страните по делото, при квоти ***кв.м. ид.ч. за ответника „*** ЕООД и ***кв.м. ид.ч. за ищците К.В.П. и Ц.К.П., с оглед на което и възражението на ответника се явява неоснователно и не следва да бъде уважавано.

Безспорно към настоящия момент ищците са собственици на процесните идеални части от имот,  както и имотът съставлява годен обект на собственост, който може да бъде прехвърлен.

С оглед горното съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като бъде обявен за окончателен сключения на ***2008 г. между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот, с осъждане на ответника да заплати договорената продажна цена в размер на 10449,75 лева, представляваща остатъка от общо дължимата продажна цена в размер на 10599,75 лв., съответстваща на данъчната оценка на продаваните идеални части от поземления имот и платения задатък от 150,00 лева.

Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 2 от ГПК ответникът-купувач дължи в полза на Община *** данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община ***, в размер на 275,59 лв., и в полза на Държавата, по сметка на Каварненски районен съд - такса за прехвърляне на имота съгласно чл. 8, пр. 4 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, чиито размер изчислен върху продажната цена на имота възлиза на сумата от 165,29 лева.

Съдът намира направеното искане от ищците за овластяването им на осн. чл. 134, ал. 3 от ЗЗД, да извършат от името на длъжника „***” ЕООД,  действието по заплащане на местния данък и държавната такса, дължими при прехвърляне на имота, за основателно, съобразявайки процесуалното и извънпроцесуално поведение на ответника, поради което следва да го уважи, като овласти К.В.П. и Ц.К.П., да заплатят по сметка на Каварненски районен съд сумата от 165,29 лв. представляващ такса за прехвърляне на недвижимия имот по чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, а по сметка на Община *** сумата от 275,59 лв., представляваща местен данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община ***. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците платените от тях такси в посочения по-горе размер. 

 С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищците направените по делото разноски в размер на 1007,45 лева, съгласно представения списък по чл. 80 ГПК.

Мотивиран от горното, Каварненският районен съд

 

Р Е Ш И:

 

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на ***2008 г. между К.В.П., ЕГН ********** и Ц.К.П. с ЕГН **********, двамата с адрес ***, в качеството им на продавачи и „***” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. ***, район ***, ул. „***” № **, представлявано от управителя Д.П.С., в качеството му на купувач, предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: ***кв.м. идеални части от поземлен имот дворно място с площ от *** кв.м., находящо се на административен адрес: гр. ***, ул. „***” № **, представляващо имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр. ***, общ. ***, одобрена със Заповед № 300-5-5/04.02.2004 г. на ИД на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-08-1344/24.11.2011 г. на Началника на СГКК гр. Добрич, (номер по предходен план : ***, квартал ***, парцел ***, ***), при граници и съседи на имота: ***, ***, ***, ***, за сума в размер на 10599,75 лв. (десет хиляди петстотин деветдесет и девет лева и седемдесет и пет стотинки), на основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД.

Данъчната оценка на идеалната част от имота е 10599.75 лева, съгласно Удостоверение за данъчна оценка № 237 от 01.03.2017 г., издадено от Община ***.

ОСЪЖДА „***” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. ***а, район ***, ул. „***” № **, представлявано от управителя Д.П.С., да заплати на К.В.П., ЕГН ********** и Ц.К.П. с ЕГН **********, двамата с адрес ***, сумата от 10 449,75 лв. (десет хиляди четиристотин четиридесет и девет лева и седемдесет и пет стотинки), представляваща остатъка от дължимата съгласно договора продажна цена на продаваните идеални части от поземления имот, като отхвърля иска за разликата до пълно предявения размер от 10499,75 лева.

ОВЛАСТЯВА К.В.П., ЕГН ********** и Ц.К.П. с ЕГН **********, да заплатят по сметка на Каварненски районен съд сумата от 165,29 лв. (сто шестдесет и пет лева и двадесет и девет стотинки), представляваща такса за прехвърляне на недвижимия имот по чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, както и да заплатят по сметка на Община *** сумата от 275,59 лв. (двеста седемдесет и пет лева и петдесет и девет стотинки), представляваща местен данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община ***. 

ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху ***кв.м. идеални части от поземлен имот дворно място с площ от *** кв.м., находящо се на административен адрес: гр. ***, ул. „***” № **, представляващо имот с идентификатор ***по кадастралната карта на гр. ***, общ. ***, одобрена със Заповед № 300-5-5/04.02.2004 г. на ИД на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-08-1344/24.11.2011 г. на Началника на СГКК гр. Добрич, при граници и съседи на имота: ***, ***, ***, ***, за обезпечение на вземането на държавата за сумата 165,29 лв. (сто шестдесет и пет лева и двадесет и девет стотинки), представляваща дължима от „***” ЕООД, ЕИК ***, такса за прехвърляне на недвижимия имот.

ОСЪЖДА „***” ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя Д.П.С., да заплати на К.В.П., ЕГН ********** и Ц.К.П. с ЕГН **********, сумата от 165,29 лв. (сто шестдесет и пет лева и двадесет и девет стотинки), представляваща такса за прехвърляне на недвижимия имот по чл. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, както и сумата от 275,59 лв. (двеста седемдесет и пет лева и петдесет и девет стотинки), представляваща местен данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община ***. 

ОСЪЖДА ***” ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя Д.П.С., да заплати на К.В.П., ЕГН ********** и Ц.К.П. с ЕГН **********, сумата от 1007,45 лв. (хиляда и седем лева и четиридесет и пет стотинки), представляваща направените по делото разноски за платени държавни такси и адвокатско възнаграждение.

РЕШЕНИЕТО подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила, на основание чл. 115 от ЗС, като указва на ищците, че след изтичането на срока вписването на исковата молба губи действието си.

СЛЕД влизане в сила препис от настоящото решение да се изпрати на Служба по кадастъра Добрич.

Препис от влязлото в сила решение страните могат да получат след представяне на доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл. 44, ал. 1 от ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че продавачите нямат непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264 от ДОПК.

ДА СЕ ИЗПРАТИ на Служба по вписванията *** препис от решението за вписване на възбрана върху имота.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ……………..